משרד עורכי דין ונוטריון
Law Office & Notary
מס יסף ושבח מקרקעין
אור ירקוני , עו"ד
החוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) התשע"ב – 2012 הורה על עדכון פקודת מס ההכנסה והוסיף לתוכה את סעיף 212ב המחייב אדם אשר הכנסתו השנתית גובהה מ-800,000 ₪ בתשלום מס בשווי 2% מהפרש ההכנסה מעבר לסכום האמור. מס זה הוגדר כ" מס יסף ".
הגדרת הכנסה לצורך חישוב מס היסף הינה תאומת את הגדרות הכנסה לעניין תשלומי מס הכנסה בכללותם.
והינה, מה יהיה על אדם שרוב חייב הרוויח שכר ממוצע ולאחר עשרות שנות עבודה זוכה לסכום מכובד חד פעמי דוגמאת פיצויי פיטורין? האם יהיה זה נכון שיחויב במס יסף בעבור פיצויי הפיטורין אותם צבר בעשרות שנות עבודה?
לצורך כך רשות המס הכפיפה את מס היסף להוראות סעי 8(ג) לפקודה, המאפשר בחינת הכנסות הנישום בממוצע של עד 6 שנים לאחור.
ובכן, מה יהיה מצב כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין? שהרי אז הכניס לכיסו סכום גבוה בשנה ספציפית.
במקרה של מכירת נכס מקרקעין מס היסף יחושב מגובה שבח המקרקעין, משמע מגובה הרווח שנסוב לנישום לאחר קיזוז עלות רכישת הנכס והוצאות נוספות.
יחד עם זאת, ככל ומדובר במכירת דירת מגורים אשר שוויה אינו עולה על 4,000,000 (ארבע מיליון) ש"ח, לא ייכלל השבח כחלק מסכום ההכנסה החייבת לעניין מס יסף.
ומה היה המצב כאשר נמכר נכס שאינו דירת מגורים? האם ניתן יהיה לפרוס את ההכנסות ממכירתו כאמור בסעיף 8(ג) על פי ממוצע של מספר שנים? עמדת רשויות המס נכון הוראות ביצוע ממרץ 2016 היא שבלתי ניתן לבצע פריסה שכזו לצורך חישוב מס יסף בעת מכירת נכס מקרקעין.
בניגוד לעמדה זו, טוען הח"מ כי כפי שניתן לבצע קיזוז הפסדי הון משנים עברו כנגד חבות במס שבח הנגזר מגובה השבח במקרקעין, יש לבצע איזון של הכנסות הנישום משנים קודמות אל מול הכנסות מהשבח ועל בסיס הממוצע, להחיל את מס היסף.
לחלופין, יש לאפשר קיזוז של מס היסף מן השבח החייב במס שבח שכן מדובר בהוצאה שחלה על הנישום רק עקב שבח הנכס.
מאחר ומדובר בהוראת חוק חדשה יחסית והוראת עבודה טריה עד מאוד, עוד לא נחשפו הליכים בנושא, על כן יובהר שמדובר בדעה ואין לראות בכך יעוץ משפטי.
מצורפת בזאת לנוחותכם הוראת ביצוע מטעם רשויות מס הכנסה מיום 08 למרץ 2016.
https://taxes.gov.il/incometax/documents/horaotbitsua/hor9-2015.pdf
אל תתנו לתמ"א להשאיר אתכם בלי גג
עו"ד אור ירקוני (LL.B) / עו"ד אורי קצב (LL.M)
תרנגולת המטילה ביצי זהב כמו תמ"א 38, תמשוך אחריה יזמים חדשים הצצים כפטריות אחרי הגשם. ממה צריך לחשוש ומה חשוב לעשות?
בחיזוק מבנים קיימים וודאי ב'פינוי-בינוי', אין ספק שתכניות תמ"א 38 נשמעות כפתרון קסום בו כולם מרוויחים. בעלי הדירות מקבלים דירה בטוחה, חדשה ומשודרגת, היזמים מקבלים מלאי דירות למכירה, הקבלנים זוכים לפרויקטים בהיקפים גדולים והעירייה נהנית מהתחדשות עירונית, אך לצערנו, זה לא תמיד נגמר כך.
חלק מהיזמים, מנוסים ומקצועיים ככל שיהיו, עלולים להיקלע לקשיים ולגרום נזקים לבעלי הדירות. קיימים מקרים רבים בהם יזמים נטשו פרויקטים במהלך בנייתם, מכרו דירות מעבר לזכויותיהם ומקרים מזעזעים אחרים, בסופם המפסיד המרכזי הוא בעל הדירה.
על אף היתרונות שבעסקת תמ"א 38, בעלי דירות רבים חוששים להצטרף לפרויקטים, ולו רק מהחשש שדירתם תהפוך לשלד בניין בסוף התהליך.
הדרך הנכונה והבריאה ביותר למנוע זאת, היא לעמוד על ייצוג משפטי נאות , עוד בשלב הראשוני, כך שעוה"ד מטעם הדיירים, ידרוש מהיזם ערבויות מקסימליות במסגרת משא ומתן, טרם החתימה על החוזה.
במשא ומתן עם יזם, לעיתים הדיון סובב סביב גודל הדירה העתידית, החנייה או סוג העץ לדק שבמרפסת אך עניין הכלים החשובים להבטחת הנכס היקר ביותר שבבעלותנו, עלול להישכח.כשאנו מנהלים משא ומתן עם יזם, בראש ובראשונה אנו עומדים על כך שהיזם יעמיד ערבויות בנקאיות גבוהות מסוגים שונים, בהתאם להתחייבויות היזם.
מהי ערבות בנקאית? ערבות בנקאית היא התחייבות הבנק לשלם סכום שנקבע מראש, בשם היזם כאשר זה אינו עומד בהתחייבותו. עצם העמדת ערבויות אלו, מפחיתה את סיכון בעלי הדירות ואף משקפת איתנות כלכלית מצד היזם.
אילו ערבויות נדרוש?
ערבות חוק המכר - בפרויקט 'פינוי-בינוי' (תמ"א 38/2), ערבות חוק מכר מבטיחה את כספם של בעלי הדירות, עד למועד קבלת הדירות החדשות. נדרוש ונקפיד כי תועמד ערבות בשווי הדירה החדשה, בהתאם להערכת השמאי.
ערבות ביצוע - בפרויקטים של חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) נדרשת ערבות ביצוע על מנת להבטיח את השלמת ביצוע העבודות בפרויקט במידה והקבלן/יזם מפסיק את הבניה באמצע. הערבות מאפשרת לבעלי הדירות לפרוע אותה ולמצוא קבלן חלופי אשר ישלים את העבודות.
ערבות שכירות – היזם מתחייב לשלם את דמי השכירות בעבור מגורי בעלי הדירות בזמן בניית הבניין. אנו נקפיד על העמדת ערבות לתשלום דמי השכירות בשאיפה לכל תקופת הבניה בתוספת תקופה נוספת באם תאוחר מסירת הדירה.
ערבות מיסים – לרוב, היזם יתחייב לשלם את כל המיסים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, דוגמת מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה וכדומה. אנו נדרוש כי היזם יעמיד ערבות לתשלום כלל המיסים להם יידרש על ידי רשויות המיסוי ועל ידי גופים מוניציפאליים אחרים.
ערבות בדק - ערבות זו ניתנת לבעלי הדירות יחד עם קבלת המפתח לדירות החדשות. ערבות זו מיועדת למימוש בהתאם להוראות ההסכם, במצב בו יתגלו ליקויי בניה ולא יתוקנו ע"י היזם.
משרדנו ישמח לתת מענה מקצועי לכל שאלה בתחום.
מקול הסטודנטים לאגודת הסטודנטים
תא קול הסטודנטים בקריה האקדמית אונו נלחם על זכויות הסטודנטים לקיום הליך בחירות דמוקרטי וניצח.
בחודש ינואר 2016 פגשנו במשרדנו שני סטודנטים חדים, מהקריה האקדמית אונו. אלו טענו באוזנינו כי מאסו בהתנהלות נציגי אגודת הסטודנטים של הקריה האקדמית אונו שכן אלו פועלים בכל דרך, על מנת לשמור על כס מלכותם ועל שכרם, תוך התעלמות מכללי מנהל תקין, עקרונות דומוקרטיים ושקיפות.
הסטודנטים הקימו אופוזיציה לנציגי האגודה המכהנת הנקראת "תא קול הסטודנטים" ובקשו להיבחר בבחירות לאגודה. בכדי למנוע זאת, האגודה המכהנת הכריעה באופן שרירותי ובניגוד להוראת רשם העמותות לדחות את מועד הבחירות בשנה נוספת.
משרדנו עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשם נציגי תא קול הסטודנטים ולאחר הליך משפטי קצר, הורתה כבוד השופטת אסתר נחליאי חיאט לקיים את הבחירות תוך 10 ימים ממועד הדיון.
משרדנו המשיך ללוות את חברי התא בהליך הבחירות, בו נאלצו אלו להתמודד אם אין ספור "מוקשים" המיועדים למטרה אחת ברורה, למנוע קיום בחירות דמוקרטיות ומניעת בחירתם של חברי התא לאגודת הסטונטים.
בסופו של יום, על אף המשוכות הרבות, זכו חברי התא באופן חסר תקדים ל71% מקולות הבוחרים ועל כן מונו כמועצת אגודת הסטודנטים של הקריה האקמית אונו.
למשרדנו היה הכבוד לייצג חבורת סטודנטים איכותיים וחדורי מוטיבציה, אשר נאבקו על זכויותיהם הדמוקרטיות ואכן מאבקם נשא פרי.
חדשות בתחום היבוא המקביל
אור ירקוני , עו"ד
בפסק דין האחרון של בית המשפט העליון בעניין סמני מסחר ועוולות מסחריות ביבוא מקביל (ע"א 7629/12) אלעד מנחם סויסא (מחסן היבואן) נגד טומי הילפיגר, קובע הוא ומרכז כללים ברורים לגבולות השימוש בסימני המסחר הרשומים של המוצר המיובא ביבוא מקביל בלא פגיעה בזכויות בעל המותג.
בית המשפט העליון, במסגרת ערעור על פסיקת בית המשפט המחוזי, קובע כי יבוא המקביל אינו מהווה הפרה של סימן מסחרי על אף שהסחורה לא נרכשה במישרין מבעל הסימן. עם זאת, כאשר היבואן המקביל עושה שימוש בסימן מסחרי לצורך שיווק ומכירה , קמה לו חובה להוכיח כי השימוש אינו יוצר מצג מטעה כי היבואן המקביל נהנה מחסותו של בעל הסימן.
בהרחבה:
העורר הינו יבואן ומשווק של ביגוד אשר חלק מרכזי ממרכולתו היא ביגוד ואביזרי אופנה מקוריים של חברת טומי הילפיגר העולמית. העורר הינו יבואן מקביל, אשר מייבא את המותג המקורי דרך סוחר בחו"ל.
בית העסק של העורר נקרא במשך השנתיים הראשונות לקיומו " מחסן היבואן טומי הילפיגר" אך שם המותג הוסר משם העסק לאחר דרישת המשיבה. כמו כן העורר הפעיל אתר אינטרנט בשם הדומיין www.tommy4less.co.il וצבע את בית העסק בצבעי הלוגו של טומי הילפיגר.
המשיבים, חברת סאקל, היבואנית הרשמית של טומי הילפיגר, בשיתוף עם מטה החברה הבינלאומי, הגישו תביעתם לבית המשפט המחוזי בעילות של הפרת סימני המסחר, גניבת עין, עשיית עושר ולא במשפט ודילול סימני מסחר. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת התביעה באופן חלקי ופסק כי על מחסן היבואן לחדול מהשימוש בסימני המסחר בשם בית העסק ובדומיין, אסר את השימוש בצבעי הלוגו של טומי הילפיגר בעיצוב בית העסק ואתר האינטרנט והגביל את השימוש בסימני המסחר בתחומי בית העסק, בפרסום ובאתר האינטרנט, וכן חייב את מחסן היבואן לציין את העובדה כי מדובר בייבוא מקביל לצד כל שימוש בסימני המסחר.
מחסן היבואן ערער לבית המשפט העליון אשר קיבל את טענותיו ברובן וביטל את מרבית ההגבלות שהוטלו על עליו למעט החיוב להבהיר בפרסומים השונים כי בעל סימן המסחר, קרי חברת טומי הילפיגר, אינו פורס חסותו על המערער.
פסק הדין שם דגש על מבחן "החסות" המבהיר כי השימוש בסימן מסחר במסגרת בפרסום ושיווק על ידי יבואן מקביל הינו "שימוש אמת" אם זאת יש להבהיר, בהתאם לכל מקרה פרטני, כי המשתמש אינו נהנה מחסותו של בעל הסימן.
במישור של דיני העוולות המסחריות, קבע בית המשפט כי על יבואן מקביל חלים האיסורים הקבועים בדין על ביצוע עוולות של גניבת עין, תיאור כוזב והכבדה בלתי הוגנת על הגישה לעסק. כל זאת, תוך יישום מותאם של הדין בהתחשב במאפייניו הייחודיים של היבוא המקביל.
בבחינת טענת עשיית עושר ולא במשפט, קבע בית המשפט כי ייתכן שלבעל הסימן או ליבואן הרשמי תקום עילה מקום בו היבואן המקביל "תופס טרמפ" על מאמצי השיווק של בעל הסימן אולם להוכחת מקרה שכזה נדרש "יסוד נוסף" היוצר זיקה מובהקת בין פעולות היבואן המקביל למסע הפרסום של בעל היבואן הרשמי או בעל סימן המסחר.
מאמר: איסור סחר באיברים - האם פגיעה בזכויות אדם?
אור ירקוני , עו"ד
כאשר מוצג בפני האדם הממוצע הביטוי "סחר באברי אדם" התגובה האינטואיטיבת הראשונה העולה בו היא רתיעה וסלידה. בעבור תקופה של אלפי שנים בה החברה והדת הפנימה בתפיסתו של אדם כי ערך שלמות הגופו הוא עליון, האפשרות של תשלום בגין איבר מגופו נשמעת אבסורדית אך בפועל שוק האיברים הפעול מתחת לפני השטח הינו מתחזק ופורח.
מצד אחד הרצון האנושי לחיות הינו "מקדם המכירות" החזק ביותר ומצד שני, התבססות החברה העולמית כקפיטלסטית גורמת לחשיבות האמצעים הכלכליים לגאות תוך דחיקה של שכבות חלשות לעוני. מצב שכזה מראה כי שוק הסחר באיברים אינו ניתן לעצירה בעזרת חקיקה אוסרת ויוטב לנו אם נמהר להפנים כי הפתרון האידיאלי הוא הסדרת המסחר תחת נורמות סטטוטוריות מחמירות אשר ימנעו את תוצרי הלוואי של שוק שכזה. מודלים אין ספור מוצעים בעולם האקדמיה כחלופות לחוק הקיים, אמליץ על המודל המוצע בסיפרו של ד"ר שמואל ילניק כמודל יסודי מאוד הלקוח בחשבון את מירב האספקטים ומציע קווים מנחים אשר , לעניות דעתי, ימנעו את תוצרי הלוואי ממסחר באיברים, המועלים כחששות בטיעוני הנגד.
עוד מסמר בארון הקבורה של עסקים עצמאיים בישראל.
תיקון 46 לחוק ההוצאה לפועל הופך את "עקיצת" עסקים בישראל לקלה יותר.
בהמשך למגמה הברורה במחוזתנו לאחרונה, היום, ב-15/10/2015, נכנס לתוקפו תיקון 46 לחוק ההוצאה לפועל, המקשה עוד יותר על בעלי חוב לגבות את חובם באמצעות ההוצאה לפועל.
אחת הדרכים המוכרות לפתיחת תיק הוצאה לפועל הינה תובענה על סכום קצוב ע"פ סעיף 81(א)1 לחוק.
טרם התיקון, כחלק מתנאי הסעיף לפתיחת התיק, היה על בעל החוב להראות כי שלח את ההתראה לחייב בדואר רשום לכתובתו הרשומה.
התיקון החדש קובע כי על מנת לפתוח תיק הוצאה לפעול על סכום קצוב בהסתמך על מסמך חתום, על בעל החוב להראות כי ביצע מסירה משפטית מלאה של התראה טרם נקיטת הליכים לידי החייב.
ומה משמעות הדבר? על מנת לפתוח תיק בהוצאה לפעול על פי סעיף זה, יהיה על בעל החוב להציג אישור מסירה בדואר רשום לחייב והרי זה ידוע כי פעולתו הראשונה של חייב, הינה לחדול מלקבל דואר רשום.
על כן יהיה על בעל החוב לשכור שרותיו של שליח משפטי אשר ינסה להמציא באופן פיזי את התראה לכתובת החייב. ומה כאשר החייב העתיק את מקום מגוריו? או לחלופין מתחמק מפתיחת הדלת?
אז יהיה על המוסר לבצע פעולות בילוש על מנת לאתר את מיקומו של החייב או לחלופין להגיע 3 פעמים, בזמנים שונים, לכתובתו הרשומה של החייב ורק לאחר מכן להצמיד את ההודעה לדלת המקום.
יודגש כי כל זאת , עוד טרם נפתח תיק ההוצאה לפועל, אלא רק על מנת לקיים את תנאיו הראשונים של התיקון על מנת לפתוח את התיק ועוד טרם מסירת אזהרה, הטלת עיקולים או כל פעולת גביה אחרת.
המשמעות בפועל לעסקים בישראל היא, כי באם החליט אחד מלקוחותיהם באשראי לא לשלם את חובו, יעברו אלו 7 מדורי גיהינום על מנת לזכות בעזרתה של לשכת ההוצאה לפועל בגביית החוב.
ובכן מה הפתרון? שינוי מדיניות האשראי. מצבם של המתחמקים מתשלום חובותיהם משתפר פלאים על כן הדרך היחידה להתמודד עם הבעיה היא כח השוק. שינו למדיניות אשראי קפדנית יותר הכוללת הגבלת אובילגו לקוחות, עמידה על בטחונות משמעותיים לאשראי, החתמה על שטרות חוב ואמצעים נוספים אחרים, יקלו על בעלי החוב לזכות לגבות את חובם בעתיד.
מאמר: איסור סחר באיברים - האם פגיעה בזכויות אדם?
ה
מאמר: השהיית הכרזת הבטלות בדין החוקתי
אור ירקוני , עו"ד
אחד מיני הסעדים הנתונים בידי בית המשפט העליון בבואו לרפא פגיעה בעקרונות יסוד הינו סעד הבטלות. לעיתים עולה הצורך בדחיית מועד ההכרה בפסק הדין ממניעים שונים דוגמאת טובת הציבור , עקרונות הסתמכות של צדדים שלישיים , מתן אפשרות למחוקק לתקן את המעוות ומניעת מצב לקונה נורמטיבית. סעד זה מוגדר כהשעיית הכרזת בטלות החוקתית.
מכיוון שלא קיימת הסדרה חוקית לסעדים חוקתיים , לרבות לסעד הספציפי הנידון, אנו נתקלים במקרים בהם השימוש בסעד לא מקיים את תכליתו. במסגרת עבודתי אבחן את הנוהג שהונחל בפסיקה לעניין אמות המידה לשיקול הדעת בדבר ישום הסעד, תוך כדי השוואה לדין בשיטות משפט אחרות. אבחן את הבעיות העולות מאופי הנוהג כיום ואציע פתרון בהתאם.
אור ירקוני , עו"ד
בתיקון לחוק הודעה לעובד שנכנס לתוקפו רק בינואר 2015. מחוייב את המעסיק הפוטנציאלי לעדכן את המרואיין בהתקדמותו במיון למשרה.
חובת המעסיק לעדכן תוך 14 יום מיום איוש המשרה או תוך חודשיים ממועד הראיון.
ככל והעדכון אינו על דחיית המועמדות, יהיה עליו להמשיך ולעדכן כל חודשיים בהתקדמות המיון.
החיוב רלוונטי לעסקים המונים מעל 25 מועסקים אך אינו רלוונטי לענף ההסעדה.
מאחר ומדובר בתיקון חדש, עוד אין הלכה פסוקה מוכרת בנוגע לגובה הפיצוי אשר יפסק ככל ותוגש תביעה בעניין.
סעיף 5(א)1 לחוק מראה כי בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים ללא הוכחת נזק כראות עיניו
על כן יתכן כי בית המשפט ישתמש בזכותו זו על מנת להרתיע מעסיקים מהתעלמות מהדרישה האמורה.
נעדכן כאשר נזכה לפסיקה משמעותית בעניין זה. עד אז, מצורף לנוחותכם, נוסח מכתב התראה למעסיק המפר את החוק.
בהצלחה!
זכות המועמד לדעת !
תיקון 6 לחוק הודעה לעובד ולמועמד לעבודה (תנאי עבודה והליכי מיון וקבלה לעבודה), תשס"ב-2002